In den 1980er Jahren übernahm die Nationalbank unter anderem auch das Schmittengut, ein etwas oberhalb des Dorfes gelegener Bauernbetrieb. Weil sie dafür keine Verwendung hatte, verkaufte sie einen Teil davon an die Einwohnergemeinde. So entstanden die ersten Mehrfamilienhäuser des Dorfes. Wir rekonstruieren die Geschichte mit Alexander Glatthard, der von Anfang an dabei war, und mit Stefan Lehmann, dem heutigen Präsidenten der Wohnbaugenossenschaft WBG Schmittengut.
Im Sommer 1990 rief Gemeindepräsident Emil Helfer (†2024) eine Spezialkommission ins Leben, mit dem Ziel, das Schmittengut von der Nationalbank käuflich zu erwerben und auf dem Land preisgünstige Wohnungen zu erstellen. Zu jener Zeit gab es in Gerzensee nämlich noch kaum Mietwohnungen, aber der Bedarf dafür war vorhanden.
Allerdings betrachtete man es damals wie heute nicht als eine primäre Aufgabe der Gemeinde, selber Wohnungen zu bauen; dabei mitzuhelfen war ihr aber möglich und war erwünscht. In der genannten Spezialkommission nahmen Ueli Uebersax, Max Gruber, Gemeindeschreiber René Müller und Alexander Glatthard Einsitz, später auch noch Andreas Dubler. Auch die Kirchgemeinde war mit Susanne Lundsgaard und Willy Schärer dabei.
Und tatsächlich gelang es 1991, von der Nationalbank zwei geeignete Schmittengut-Parzellen zu erwerben, wobei der Kanton die (damals hohen!) Zinskosten übernahm, so dass die finanzielle Belastung der Gemeinde minimal blieb.
Ein Projekt mit hohem Tempo
Hingegen musste das Baufeld umgezont werden, und erst nachdem man die Strasse verlegt hatte, ergaben sich vernünftige Bauplätze mit genügend Waldabstand. Entlang der Belpbergstrasse musste ausserdem ein Trottoir bis ins Dorf erstellt werden. «Alle zogen am gleichen Strang und das Projekt ging sehr zügig voran», erinnert sich Alexander Glatthard. Bauherrin war die 1992 neu gegründete Wohnbaugenossenschaft WBG Schmittengut; sie bekam das Land von der Gemeinde im Baurecht zur Verfügung gestellt. Der erste Verwaltungsrat der WBG ging aus der genannten Spezialkommission hervor, mit Max Gruber als erstem Präsidenten. Gemäss Statuten hat die Gemeinde bis heute Anspruch auf mehrere Verwaltungsräte, auch ist sie Genossenschafterin der WBG.
Das alte Bauernhaus wurde abgerissen, während das Stöckli auch heute noch steht. Links und rechts vom Stöckli entstanden zwei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 21 Wohnungen zu zwei bis fünf Zimmern. Die Bauten entsprangen einem Architektenwettbewerb, den Hiltbrunner & Rothen, Münsingen, sowie Braissant Hiltbrunner Schmid (heute Büro B Architekten AG, Bern), gewannen. Damals für Gerzensee ungewohnt war nicht nur die Grösse der beiden Neubauten, sondern auch ihre Dachform mit zwei in der Höhe versetzten Pultdächern, die eine optimale Besonnung im Innern gewährleisten.
Namhafte Unterstützung von Kanton und Bund
Mit zunächst nur gerade rund 100’000 Franken Eigenkapital konnte die Wohnbaugenossenschaft das rund 6 Mio. Franken teure Bauprojekt stemmen. Nebst manchen Handwerkern, die einen Teil ihrer Guthaben stehen liessen, kamen im Lauf der Zeit weitere Genossenschafter – beispielsweise Mieter – hinzu. Glücklicherweise sanken in jener Zeit die Zinsen, und die Bauteuerung war eher rückläufig, erinnert sich Alexander Glatthard; das kam dem Projekt entgegen.
Zudem erhielt die WBG namhafte Unterstützung von der Wohnbauförderung des Kantons und des Bundes, etwa in Form von günstigen Darlehen (die sind inzwischen alle amortisiert); Bedingung war u.a., dass die Wohnungen preisgünstiger als im regionalen Durchschnitt vermietet werden mussten. Auch war die Maximalverzinsung des Genossenschaftskapitals vorgeschrieben. Es ging aber ganz klar nicht um Sozialwohnungen, bei welchen die finanzielle Lage der Mieter hätte berücksichtigt werden müssen.
Anfang 1995 zogen die ersten Mieter ein. Sie mussten einen Bezug zu Gerzensee haben, also z.B. hier aufgewachsen sein oder vorher schon in Gerzensee gewohnt haben. Es blieb keine Einheit leer, und auch seither sind die Wohnungen immer sehr gut gebucht. Durch die genossenschaftliche Eigentümerstruktur ist ausgeschlossen, dass (wie bei manchen anderen Investoren) finanzielle Substanz in Form von «Renditen» abfliesst, betont Alexander Glatthard. Das stärkt die Substanz der WBG, um auch Renovationskosten selber zu finanzieren.
So sind in den letzten drei Jahren bereits sämtliche Küchen (samt deren Böden) erneuert und etwas umgestaltet worden. Das war kein Luxus; es habe wegen der alten Küchen tatsächlich Absagen von Interessenten gegeben, berichtet Stefan Lehmann, der gegenwärtige Präsident der WBG. Eine weitere Investition betraf die ursprüngliche zentrale Gasheizung, die nicht immer optimal funktionierte; sie ist inzwischen durch eine moderne Erdsonden-Wärmepumpe abgelöst bzw. ergänzt worden.
Heutige Aussicht und künftige Weitsicht
Seit dem Neubau sind nun über 30 Jahre verflossen. Es gab zwar immer wieder Mieterwechsel, manchmal mehrere, manchmal fast keine pro Jahr, und von den ersten Mietern ist heute niemand mehr vorhanden. Leer seien die Wohnungen aber nie lange gestanden, bestätigt Stefan Lehmann.
Die BewohnerInnen schätzen vor allem die Besonnung und die schöne Aussichtslage. Und natürlich die Mietzinse, die nach wie vor günstiger sind als im regionalen Durchschnitt, auch wenn keine diesbezüglichen Vorschriften mehr bestehen. «Ziel und Zweck der WBG ist es nach wie vor, günstig mietbaren Wohnraum bereitzustellen», sagt Stefan Lehmann. «Natürlich muss das Eigenkapital verzinst und der Erneuerungsfonds geäufnet werden. Aber mehr als eine schwarze Null streben wir nicht an.» Mit über 1,9 Mio. Franken hat der Eigenkapitalanteil der WBG inzwischen um die 20 bis 25 % erreicht; das sei im Zielbereich. Genossenschafter sind heute ein paar wenige grosse «Externe», dazu einige weitere Leute aus dem Dorf und zunehmend auch Mieter: wenn sie Genossenschafter werden, verzichtet die WBG auf das sonst übliche Mietzinsdepot.
Neue Mieter müssen heute keinen Bezug mehr zu Gerzensee haben; in dieser Hinsicht herrscht der freie Markt. Man muss aber sehen, dass die Wärme wie auch die Lärmdämmung noch dem Standard der 90er Jahre entspricht. «Wer absolute Ruhe benötigt, wird hier nicht glücklich», sagt Stefan Lehmann, der selber in einer der Wohnungen lebt. Aber die MieterInnen haben untereinander allgemein ein sehr freundschaftliches Verhältnis und packen auch mal was gemeinsam an.
Ein Blick in die Zukunft: Es ist eine Fotovoltaikanlage in Planung und in den Einstellhallen sind Ladestationen für Elektroautos vorgesehen. «Irgendwann wird man dann wohl die Fenster erneuern müssen und auch die Nasszellen». In ihrer Strategie hat die WBG ausserdem festgelegt, dass sie in Gerzensee zweckdienliche Immobilien kaufen kann, die sich mit vernünftigem Investitionsaufwand zu günstigen Zinsen vermieten lassen. In diesem Sinne hat sie 2017 das Ärztehaus an der Dorfstrasse 12 übernommen, das kürzlich (zusammen mit dem ehemaligen Kreuz, der ehemaligen Post und der Gemeindeverwaltung) an die Fernwärme der Energie Gerzensee AG angeschlossen worden ist.
Die Geschichte der WBG Gerzensee geht – hoffentlich erfolgreich – weiter …
